"보증금 500만 원 중에 180만 원을 못 받았어요. 도배값, 장판값, 못자국 메우는 값이라고 하시는데... 이게 맞나요?"

2026년 봄, 봉천동 원룸에서 2년을 살고 나온 F씨가 저희 사무실로 들고 온 명세서입니다. 결론부터 말씀드리면, 180만 원 중 실제로 F씨가 부담해야 할 금액은 12만 원이었습니다.

낙성대·봉천동 블로그에는 "집 구하는 법"은 넘치는데 "집에서 나오는 법"은 거의 없습니다. 그래서 세입자 대부분이 퇴거 당일에야 처음 명세서를 보고, 그 자리에서 판단해야 하는 상황에 몰립니다. 집주인이 악의적이어서가 아니라, 양쪽 다 기준을 모르기 때문에 생기는 분쟁이 훨씬 많습니다.

이 글에서는 원상복구의 법적 경계선과, 퇴거 4주 전부터 무엇을 해두면 보증금을 온전히 받는지를 정리했습니다.

원상복구 의무의 법적 기준 — '통상손모'라는 열쇠

임차인에게 원상복구 의무가 있는 건 맞습니다. 민법 제615조·제654조가 근거입니다. 다만 여기서 말하는 원상복구는 "입주 첫날의 새 집 상태로 되돌려 놓아라"가 아닙니다.

핵심 개념이 통상손모(通常損耗)입니다. 사람이 정상적으로 살기만 해도 자연히 생기는 낡음을 말합니다. 햇빛에 벽지가 바래는 것, 가구를 놓은 자리에 장판이 눌린 것, 문고리 도금이 벗겨지는 것 같은 것들입니다.

법원은 이 통상손모를 집주인 부담으로 봅니다. 이유가 명쾌합니다. 집주인은 이미 월세 안에 이 낡음의 대가를 포함시켜 받고 있기 때문입니다. 통상손모까지 세입자에게 물리면 같은 돈을 두 번 받는 셈이 됩니다.

따라서 판단 기준은 단 하나로 좁혀집니다.

"정상적으로 살았어도 생겼을 일인가?"
그렇다면 → 집주인 부담
아니라면(부주의·과실·개조) → 세입자 부담

다만 예외가 있습니다. 계약서에 원상복구 특약이 구체적으로 적혀 있고 세입자가 동의했다면 그 범위에서는 효력이 인정될 수 있습니다. "퇴거 시 도배·장판 새로 해놓을 것" 같은 문구가 그렇습니다. 계약 단계에서 이 특약을 걸러내는 것이 사실상 가장 강력한 방어입니다.

💡 계약 단계에서 걸러야 할 독소 조항 → 낙성대 원룸 계약 후 보증금 떼일 뻔한 학생 사례 — 계약 함정 3가지

세입자 책임 vs 집주인 책임 구분표

상황 부담 주체 이유
햇빛에 바랜 벽지집주인통상손모
가구 자국으로 눌린 장판집주인통상손모
냉장고 뒤 벽면 전기 그을음집주인통상손모
노후로 고장난 보일러·수도집주인수선의무
환기 부족으로 번진 곰팡이세입자관리 소홀 (단, 구조적 결로는 집주인)
담배 냄새·니코틴 착색세입자특별손모
반려동물 긁힘·오염세입자특별손모
무단 못질·타공·구조 변경세입자동의 없는 변경
깨진 유리·부서진 문짝세입자과실 파손

앞서 F씨 사례를 이 표에 대입하면 이렇게 갈립니다. 도배 100만 원과 장판 60만 원은 2년 거주에 따른 통상손모여서 집주인 부담, 못자국 20개 중 집주인 동의 없이 뚫은 4개분 12만 원만 F씨 부담. 그래서 180만 원이 12만 원이 됐습니다.

자주 다투는 6가지 항목과 판단 기준

1. 도배 — 가장 흔한 분쟁

거주 기간이 관건입니다. 벽지 내용연수는 통상 5~6년으로 봅니다. 2년 살고 나오는데 전체 도배비를 물리는 건 근거가 약합니다. 다만 낙서·찢김·니코틴 착색처럼 특정 벽면이 특별히 훼손됐다면 그 면적만큼은 책임이 있습니다.

2. 장판·마루

가구 눌림·생활 스크래치는 통상손모입니다. 반면 물을 오래 방치해 썩거나 들뜬 경우, 무거운 물건을 끌어 찢어진 경우는 세입자 부담입니다.

3. 못자국·타공

실무에서 가장 애매한 항목입니다. 액자 걸이용 가는 못 몇 개는 통상적인 사용 범위로 보는 경우가 많지만, 에어컨·선반 설치를 위한 큰 타공은 세입자 부담입니다. 가장 확실한 예방책은 구멍 뚫기 전에 집주인에게 문자로 허락을 받아 기록을 남기는 것입니다. 이 문자 한 통이 나중에 수십만 원을 지킵니다.

4. 곰팡이 — 원인이 갈림길

같은 곰팡이라도 원인에 따라 책임자가 바뀝니다. 단열 부실·외벽 누수·결로 같은 구조적 원인이면 집주인, 환기를 전혀 하지 않아 번진 것이면 세입자입니다. 그래서 입주 직후 곰팡이나 누수 흔적을 발견하면 즉시 사진과 함께 집주인에게 알려 기록을 남겨야 합니다. 나중에 "원래 있었다"를 증명할 유일한 방법입니다.

5. 청소 상태

일반적인 생활 오염은 통상손모입니다. 다만 음식물 방치·심한 유분기 등 특수 청소가 필요한 수준이면 비용을 청구당할 수 있습니다. 퇴거 청소를 직접 해두면 대부분 방어됩니다.

6. 옵션 가전·가구 고장

에어컨·냉장고·세탁기 같은 옵션이 노후로 고장났다면 집주인 부담입니다. 사용 부주의로 망가뜨렸다면 세입자 부담입니다. 입주 시 옵션 상태와 연식을 사진으로 남겨두면 다툴 일이 없습니다.

보증금 지키는 퇴거 4주 액션플랜

퇴거 4주 전 — 통보와 기록

  • 계약 만료 2~6개월 전 갱신 거절 의사를 알려야 합니다. 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신이 되어 원하는 날 못 나갈 수 있습니다
  • 통보는 반드시 문자·카톡 등 기록이 남는 형태로 (통화만 하면 증거가 없습니다)
  • 입주 당시 찍어둔 사진을 찾아 정리 (없다면 지금이라도 현재 상태를 촬영)

퇴거 2주 전 — 상태 정리

  • 직접 메울 수 있는 못자국은 퍼티로 메우고 덧칠 (재료비 1만 원 미만, 업체 청구가는 수만 원)
  • 곰팡이·물때 제거, 환기
  • 옵션 가전 청소 (에어컨 필터, 냉장고 내부)
  • 공과금 정산 내역 확보

퇴거 당일 — 증거 확보가 전부

  • 짐을 모두 뺀 빈 상태에서 전체를 촬영 (날짜가 찍히도록 설정)
  • 필수 촬영 지점: 벽 4면 · 바닥 · 천장 · 욕실 · 주방 · 창호 · 옵션 가전 · 계량기
  • 가능하면 집주인과 함께 확인하고, 이상 없다는 문자를 받아둘 것
  • 열쇠 반납 전에 촬영을 끝낼 것 (반납 후에는 들어갈 수 없습니다)

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공제 통보를 받았을 때 대응 순서

당일에 서명부터 하지 마십시오. 순서대로 진행하면 됩니다.

  1. 즉시 동의하지 않기 — "확인 후 연락드리겠습니다"면 충분합니다. 그 자리에서 합의서에 서명하면 뒤집기 어려워집니다
  2. 항목별 명세와 견적서 요구 — "원상복구비 180만 원" 같은 뭉뚱그린 청구는 근거가 없습니다. 무엇을 얼마에 왜 하는지 문서로 받으세요
  3. 통상손모 항목 분리 — 위 구분표로 하나씩 대조합니다
  4. 거주 기간 대비 감가 적용 주장 — 벽지 내용연수 5년, 2년 거주라면 잔존가치를 반영해야 합니다
  5. 그래도 안 되면 조정 신청 — 주택임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단)는 무료이고 소송보다 훨씬 빠릅니다. 소액이면 소액사건심판도 가능합니다

실무 경험상 2번(명세 요구)와 3번(통상손모 분리)까지만 해도 상당수는 조정됩니다. 근거를 갖고 차분히 말하는 세입자에게는 무리한 청구를 밀어붙이기 어렵기 때문입니다.

맺음말

보증금 반환 분쟁은 퇴거 당일에 결정되지 않습니다. 입주 첫날 사진을 찍었는지에서 이미 갈립니다.

프라임에셋부동산은 계약을 성사시키고 끝내지 않습니다. 입주 시점에 현재 상태를 함께 기록해 두고, 퇴거 시점에는 공제 명세가 타당한지 검토하고 필요하면 집주인과 중재합니다. 저희를 통해 계약하지 않으셨더라도, 명세서를 들고 오시면 항목별로 짚어드립니다.

보증금은 원래 돌려받는 것이 기본입니다. 깎이는 쪽이 예외라는 걸 기억하세요.

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